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房屋質量缺陷損失價格評估的思考
目前房屋質量缺陷損失評估在房地產評估中仍屬于接觸機會較小的一個領域，房屋損失價格評估鑒定找哪家，因此對于其評估方法有待更深刻的探討。評估時應該考慮的因素，該因素的影響程度如何量化，目前行業(yè)規(guī)范尚未明確，期待有關和行業(yè)管理部門進行指導和規(guī)范，以進一步提高房地產估價水平。
房屋質量鑒定哪些方面
1）擬對建筑物進行整體移位時。該情形必須進行詳細鑒定評估，給出移位時可能出現(xiàn)的問題，并提供相關整體移位建議。
2）建筑結構本身出現(xiàn)明顯的建筑功能退化或有明顯的傾斜時。當建筑結構出現(xiàn)裂縫、梁柱出現(xiàn)變形、樓板已經出現(xiàn)漏筋、建筑結構出現(xiàn)振動等情形時，可認為建筑結構出現(xiàn)明顯建筑功能退化。
房屋質量缺陷損失價格評估流程中應注意的問題
房屋質量缺陷認可協(xié)議書、鑒定意見書
房屋質量缺陷的認可協(xié)議書，是由當事人雙方對房屋質量缺陷協(xié)商一致或委托方協(xié)調后經當事人雙方認可而簽訂的缺陷認可協(xié)議書。房屋質量缺陷的鑒定意見書，是經雙方當事人委托或委托方委托，由具有相應資質的建筑工程質量監(jiān)督機構或房屋安全鑒定機構出具房屋質量缺陷的鑒定意見書。無論是認可協(xié)議書還是鑒定意見書，都必須包括以下四項內容：房屋質量缺陷的部位、類型、程度及影響。
房屋質量缺陷損失價格評估的基本方法
資本化法
資本化法是通過一定的資本化率，將房屋質量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價格評估方法。
適用于凈收益損失的資本化法公式為：
式中 ?V——房屋質量缺陷損失評估值；
△Ai——未來第i年的凈收益損失額；
R——折現(xiàn)率；
m——凈收益損失年限。
注：凈收益損失額包括收入減少或運營費用增加所造成的損失總額。
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